Dengar apabila kita diberitahu untuk melabur dalam harta kediaman. Dan pemaju hartanah telah berkuatkuasa dari masa ke semasa, memetik kos pembinaan yang semakin meningkat dan permintaan yang kukuh daripada penduduk yang semakin meningkat.
Walau bagaimanapun, data terkini daripada Laporan Pasaran Harta Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Hartanah 2016 menunjukkan Indeks Harga Rumah Malaysia (HPI) pada suku keempat 2016 (4Q2016) berada pada 243.3 mata, turun 1.8 mata atau 0.7% Berbanding 3Q2016.
Ini adalah penurunan suku pertama sejak 4Q2008, apabila HPI menguncup sebanyak 2.4 mata, atau 1.83%, kepada 129 mata daripada 131.4 mata pada 3Q2008. Sejak itu, indeks telah mencerminkan peningkatan dalam harga, sehingga kini.
Laporan itu menyatakan bahawa penurunan suku tahunan pada 4Q2016 disebabkan oleh aliran menurun harga yang dialami di kebanyakan negeri, dengan HPI di negara-negara ini melihat pertumbuhan negatif antara 0.1% dan 3.2%. Negeri-negeri lain yang mencatatkan penurunan dalam HPI termasuklah Pulau Pinang (-3.2%), Sarawak (-1.9%), Sabah (-1.4%), Kuala Lumpur (-1.4%), Pahang (-1.2%), Perak (- 0.9%), Kelantan (-0.5%), Selangor (-0.2%), Kedah (-0.1%) dan Perlis (-0.1%).
Hanya tiga negeri – Johor (0.9%), Negeri Sembilan (0.9%) dan Terengganu (1.8%) – mencatatkan pertumbuhan positif. Pergerakan harga di Melaka tidak berubah.
Ketua Pegawai Operasi Henry Butcher (M) Sdn Bhd, Tang Chee Meng berkata penurunan suku tahun 4Q2016 tidak mengejutkannya, memandangkan pasaran lembut sekarang.
“Apabila HPI mencatatkan penurunan, ini bermakna harga telah mencatatkan kejatuhan, jadi kita dapat menyimpulkan bahawa secara keseluruhan, harga telah menurun dalam 4Q2016 dari suku sebelumnya, yang jelas merupakan manifestasi dari keadaan pasaran yang lembut,” katanya kepada TheEdgeProperty .com.
Beliau menambah bahawa penurunan harga juga boleh dikaitkan dengan harga bersih yang lebih rendah dari beberapa projek hartanah baru disebabkan oleh diskaun melalui rebat, skim bayaran dan skim pembayaran mudah tanpa faedah yang ditawarkan oleh pemaju, walaupun harga rasmi mereka mungkin tidak terjatuh.
Ke depan, Tang berkata ia masih dapat dilihat sama ada kejatuhan dalam 4Q2016 hanyalah sekilas sementara atau permulaan aliran menurun ke atas beberapa suku akan datang. “Pandangan peribadi saya ialah HPI akan pulih dalam 1Q2017 tetapi akan tetap agak rata sepanjang tahun.”
Walau bagaimanapun, pengarah Metro Homes Sdn Bhd See Kok Loong berpendapat HPI akan terus melihat aliran menurun secara beransur-ansur disebabkan oleh keadaan pasaran yang lembut, yang juga menyaksikan pemilik harta menurunkan harga permintaan mereka.
“Peningkatan duti setem bagi urus niaga hartanah berharga melebihi RM1 juta dari 3% hingga 4% mulai Januari 2018 dan impak cukai barang dan perkhidmatan (GST) serta sekatan kerajaan China terhadap aliran keluar modal dijangka mempunyai Impak ke atas pasaran, “katanya.
Lihat menambah bahawa terdapat lebih banyak pertanyaan membeli baru-baru ini tetapi untuk hartanah mewah, kebanyakan orang masih mengambil sikap “menunggu-lihat” kerana mereka percaya pilihan raya akan datang akan berlaku tidak lama lagi.
“Oleh itu, kami percaya bahawa segmen mewah akan terus lembut sehingga selepas pilihan raya, manakala hartanah yang berpatutan akan terus berjalan dengan lancar,” katanya.
Adakah yang paling teruk?
Walau bagaimanapun, kepada penganalisis MIDF Research Alan Lim, pasaran seolah-olah sedang mencari dan kejatuhan HPI pada suku terakhir hanya sementara. Keyakinannya terletak pada pertumbuhan 5.6% yang dicatatkan dalam ekonomi Malaysia pada 1Q2017 – pertumbuhan terpantas yang dicatatkan dalam tempoh dua tahun – berbanding 4.1% yang direkodkan pada suku yang sama tahun lepas.
“Apabila ekonomi bertambah baik, tahap pendapatan dan penglihatan lebih tinggi. Justeru, kami menjangkakan pengguna mempunyai keyakinan yang lebih tinggi dalam membeli harta, “katanya, sambil menambah bahawa peningkatan keyakinan pengguna dijangka meningkatkan jualan hartanah dan membantu mengekalkan harga hartanah secara keseluruhan.
Laporan MIDF Research pada 11 Mei mencatatkan HPI tumbuh 5.6% y-o-y kepada 243.3 mata pada 4Q2016, walaupun pertumbuhannya lebih lambat daripada pertumbuhan purata lima tahun sebanyak 9.1%.
“Terdapat beberapa penurunan q-o-q tetapi kami fikir ini sepatutnya sementara sementara ekonomi Malaysia telah meningkat. Tinjauan untuk pertumbuhan harga hartanah lebih baik di Greater KL (Selangor dan KL) disebabkan oleh faktor urbanisasi, “baca laporan itu.
Laporan itu juga menegaskan bahawa indeks sentimen pengguna 1Q2017 (CSI) yang meningkat kepada 76.6 mata daripada 69.8 mata daripada 4Q2016 dan 72.9 mata 1Q2016, mencadangkan agar prospek permintaan untuk harta di kalangan bakal pembeli bertambah baik dan ini harus diterjemahkan ke dalam jualan yang lebih baik 2017 sebagai pengguna pada umumnya lebih optimistik dan telah menunjukkan pelan perbelanjaan mereka yang berhati-hati.
Harga rumah di Johor menaik ke atas
Walaupun kejatuhan nilai transaksi dan jumlah harta kediaman, harga rumah di Johor terus meningkat.
Negeri mencatatkan 26,186 urus niaga harta kediaman pada 2016, turun 15.69% daripada tahun sebelumnya. Nilai urus niaga juga turun sebanyak 7.6% kepada RM8.58 bilion berbanding tahun sebelumnya. HPI untuk Johor meningkat 7.7% y-o-y pada 4Q2016 dan 0.9% q-o-q.
Metro Homes ‘Melihat bahawa kenaikan harga rumah Johor mungkin disebabkan oleh projek-projek baru yang telah selesai diurus dengan harga yang lebih tinggi. Walau bagaimanapun, Tang menunjukkan bahawa kenaikan marginal dalam HPI tidak boleh dianggap sebagai petunjuk pasaran panas untuk Johor, memandangkan penurunan dalam jumlah dan nilai urus niaga kediaman di negeri tahun lepas.
Beliau menyatakan bahawa semua negeri mencatatkan penurunan dalam jumlah dan nilai urus niaga harta kediaman pada 2016, kecuali Kelantan, yang menariknya mencatatkan kenaikan 16.4% dalam jumlah urus niaga dan peningkatan nilai sebanyak 7.2%.
“Perlis, yang mencatatkan penurunan sebanyak 1.2% dalam jumlah urus niaga, sebenarnya mencatatkan kenaikan 11.6% dalam nilai urus niaga,” tambahnya.
Pasaran hartanah kediaman belum ke bawah
Melangkah ke hadapan, Tang berkata pasaran kediaman di semua negeri akan tetap lembab pada tahun 2017. Dia menganggap pasaran masih belum terjejas dan keadaan pasaran yang lembut akan berterusan sepanjang tahun ini dan mungkin separuh pertama tahun depan. Beliau berkata penurunan jumlah dan nilai urus niaga harta kediaman hanya bermula pada 2013 dan 2015, masing-masing.
Menurut data Pusat Maklumat Harta Nasional, jumlah urus niaga harta kediaman pada tahun 2013 adalah 59,210, turun 8.06% daripada 64,402 pada tahun sebelumnya, walaupun nilai naik 7.19% kepada RM16.22 bilion pada tahun 2013.
Jumlah urus niaga harta kediaman pada tahun 2015 adalah 59,490, peningkatan sebanyak 1.23% manakala nilai urus niaga turun 11.34% kepada RM10.35 bilion.
“Prospek pasaran hartanah kediaman keseluruhan akan kekal lembab pada tahun 2017 dengan penurunan berterusan dalam kedua-dua jumlah dagangan serta nilai urus niaga, tetapi harga tidak dijangka menurun dengan ketara,” kata Tang.
Menurut Laporan Pasaran Harta Tanah 2016, jumlah urus niaga harta kediaman di Malaysia menurun sebanyak 16.61% pada tahun lepas kepada 49,608 transaksi daripada 59,490 urus niaga pada tahun sebelumnya. Nilai urus niaga pada 2016 turun 9.51% kepada RM32.97 bilion daripada RM36.46 bilion pada tahun 2015.
